中古住宅を購入した友人が・・・。
私の知人が中古住宅を購入しました。
それまでマイホームの取得の方法を新築で注文住宅を建てるか、不動産物件で中古住宅か中古マンションを購入するか、それとも新築のマンションや建売住宅や分譲住宅を購入するかなど迷いに迷っていました。
しかし、息子さんの北海道にある大学入学が決まって仕送りなどをしなければいけなくなったことと、娘さんが私学の高校に進学したことから新築で注文住宅を建てることを諦めた形になりました。
マイホームの取得自体も諦めようかと考えたそうですが、ずっと賃貸住宅で生活していくのも後々問題があるし、やはり自分の持ち家がほしいという気持ちが中古住宅の購入に動いたようです。
複数の不動産会社で中古住宅、中古マンション物件を探して回ったそうですが不動産会社の担当も驚くほど程度の良い中古住宅が見つかったことから、購入に踏み切ったそうです。
物件の状態が非常に良かったのでリフォームなど手を加える所もほぼ無かったそうですが、トイレだけ入れ替えたそうです。
そのトイレも建材を販売しているネットストアで仕入れて、近くの工務店に取り付け工事だけをお願して、通常よりも費用を押さえられたそうです。
なかなか状態の良い中古住宅は出にくいようですが、見つけた時には即決断したことが良かったようです。
工務店について
ハウスメーカーよりも小さい住宅を建てる会社には工務店があります。
工務店の定義はあいまいで、仕事もリフォームをメイン業務としている会社や部署があって、一貫した家づくりをしている会社などいろいろとあります。
人数も一人から数十人規模という会社が多く会社によって全く違った印象をうけるのが
工務店だと思います。
もちろん工務店で住宅を建てるときには注文住宅を造ることを得意としている会社に頼むようにしましょう。
工務店のメリットに値段の安さがあります。
工務店の集客チラシなど見かけることもあると思います。
値段が安い理由としては人的コストを抑えることができることと、比較的安い価格で材料を仕入れることができるからです。
値段が安ければいいというわけではないのですが、工務店にも良い住宅を建てるところは多くあります。
ハウスメーカーに仕事を依頼しても、住宅を建てるのは下請けの工務店になるのです。
もちろんハウスメーカーの場合はその工務店の工事を管理したりしています。
工務店は地域に根ざして経営をしているところが多いので、真心を込めて仕事をしているところが多いです。
地域で評判が悪くなってしまえば工務店としても仕事がなくなってしまうかもしれないのです。
もちろんそれ以外にもお客さんに喜んでもらいたいなどの考えは持っているところが多いでしょう。
住宅を建てる以外にもリフォームなどもしています。
大分でリフォームした友人は工務店に依頼をしたのですが、依頼をした理由としては誠実で信頼できそうなところと、会社の雰囲気がよかったということで決めたそうです。
ハウスメーカーにしても工務店にしても1つだけではなく複数の会社で話を聞いてみるようにした方がいいと思います。
新築か中古か
マイホームを手に入れるために注文住宅や戸建ての新築を建てたり、不動産物件から中古住宅や中古マンションを購入することを考えることだと思います。
震災の影響で住宅業界は未だ建材や住宅設備機器の不足や供給の不安定さがうかがえるために当分の間は様子見が続くことだと思います。
私の友人も山形で注文住宅を建てるか、中古住宅を購入してリフォームをするかで迷っている所です。
しかし政治や経済の流れから消費財の引き上げが現実味を帯びていますので新築を建てる判断をするためには非常に難しい時期に差し掛かっているとも言えます。
消費税引き上げについては２０１５年までに消費税率を10パーセントにするという話が持ち上がっていますが、
単純な例を挙げて考えてみると２，０００万円で住宅を建てようとした時に消費税率が現状の５パーセントだと２，１００万円ですが、
消費税率が１０パーセントに上がると２，２００万円となるわけです。
この１００万円の差は非常に大きなものだと考えられます。
また震災前の２，０００万円で建てる新築の住宅と震災後に建てる新築住宅とでは規模や仕様が違ってきます。
震災を機に建材や住宅設備機器の価格が引き上げられ、少し下がったという物の建材費が今までよりも高い状況に未だあります。
この様な現状の中新築を建てようと考えている方は進むべきなのか足踏みするべきなのか非常に迷われるのではないでしょうか。
この様な住宅業界の中で不動産業界は少しの値下げと既に建っている建物という強みで新築を考えていた層を引き寄せているのです。
大分で土地探しをしていた友人も中古住宅を購入したそうです。
新築よりも低予算でマイホームを得ることができることと得るまでの時間が短いという二つのポイントが不動産の強みだと言えます。
これから中古住宅などの不動産物件の需要はますます伸びると考えられています。
新築にするのか中古にするのか今が決断の時期ではないでしょうか。
お施主様への影響
前回もお話しさせていただきましたが、東日本大震災の影響が住宅業界に広がっています。
住宅会社や工務店では住宅設備機器や建材・資材の確保が非常に難しくなっているようで、これから着工予定、現在着工中の現場に大きな影響が出ています。
住宅設備機器のや建材・資材の不足は現場のストップや工期の延長を余儀なくされ、
その結果お施主様への完成お引き渡しも予定していた時期よりもずれ込むことになってしまいます。
またそれ以前にプランや仕様についての変更も考えなければいけない状態です。
特にキッチンやエコキュート・便器などの不足が著しく、生産がようやく始まった生産ラインもありますが、
予定として使うはずだった商品が在庫不足や生産中止などを受けて、使用する商品の変更も考えなければいけない状態です。
インターネット上で建材のアウトレット商品などを販売するネットショップでも、
アラウーノなどの洗浄便座やIHクッキングヒーター・エコキュートなどの商品が品薄・品切れ状態になっているほどです。
滋賀でリフォームをすることを考えて中古住宅を探している親戚も今の現状ではリフォームができないのではないかと危ぶんでいます。
また今現在着工中や着工間近のお施主様は問題ないと思いますが、これから注文住宅や新築での家造りを考えている方には建材などの価格の高騰という問題が浮上しています。
今のような建材不足の状態では住宅会社や工務店よりも生産メーカー・商社の方が立場的に強くなってしまい売り手市場が成り立ってしまいます。
住宅会社や工務店は建材を仕入れるためには高騰していても在庫の確保をしますが、今後の家造りの建築費用に直結して影響してくることだと思います。
これから家造りを考える場合は仕様の限定や建築費用の高騰などのハードルが生まれるため、建てる側も今まで以上によく考えなければいけなくなってしまいます。
震災後の家造り
東日本大震災から１１日経過しましたが、被災地の状況や福島原発の原発炉の事故など未だにニュースが絶えない状況です。
また日本経済も株価や今後の物流の停滞などで大きな影響を受けるということもあってこの数年は厳しい状況が続くことだと思われます。
特に住宅業界は深刻なダメージを受けることは間違いないでしょう。
既に住宅業界では家を建てるための建材や住宅設備機器などの供給が一般の住宅会社や工務店へは流れないようになっていて、
住宅に関するものは全て被災地の復興に回されるようになっているようです。
地震により関東・東北地方の資材や住宅設備機器を生産していた企業や工場の生産中止や操業停止などの状況もあるため、全国に通常通り物流が動き出すまでのめどは立たない状況です。
札幌で賃貸アパートに住んでいて注文住宅を建てた始めている知人も今後の住宅設備の影響などを心配しています。
また仮にある程度の物流が動き出したとしても、一つ一つの建材・住宅設備機器の価格は高くなっていることが予想され、それはダイレクトに住宅を建てようとする方に降りかかることとなります。
震災後から家造りをしようと考えても費用的になかなか実現しないということが考えられます。
東京都の品川区で戸建てを建てようと考えていた友人も一度白紙に戻して考え直してみるとのことを言うっていました。
また建材や住宅設備が高くなる方、ローコスト住宅を売りにする住宅メーカーや工務店も出てくることでしょう。
しかし住宅建築にかかる費用が安くなるということはそれだけ使われる建材・資材の質などコストダウンが図られているということになるので、本当に長く住めて満足のいく家づくりができるかどうかということに関しては細心の注意が必要だと思います。
土地の探し方
新築で注文住宅や一戸建てなどの家造りを考える時に、大切になるのは家づくりを依頼する住宅メーカーや工務店選びと家を建てるための土地探しだと思います。
既に土地を取得済みの方は住宅メーカーや工務店選びに力を注げばいいのですが、土地探しも同時にしなければいけない方は大変になってくると思います。
ということで今回は家を建てるための土地探しをテーマに話をしてみたいと思います。
土地探しを始める際には不動産情報誌やインターネットから情報を集め始めることだと思います。
とくにインターネットが普及してからは不動産情報誌よりも比率が高くなってきているとともに携帯電話などからも物件を探す方が増えてきている傾向にあります。
様々な物件の情報を手軽に集めることができるようになった反面、気をつけなければいけないことがあります。
それは自分で集めた物件の情報を基に自分でその土地を見に行って物件の善し悪しを自己判断してしまうことです。
土地は家を建ててから永遠に住むことになるので慎重にならなければいけないのですが家を建てるプランや建物にかける費用に対して土台となるべく土地に関しては費用も少なく、探す時間や手間もかけたくないと言う人もいるようです。
しかし土地、また土地に限らず中古住宅や中古マンションなどの不動産物件は売買金額と土地の善し悪しは相対関係にあるのであまり安い物件ばかり探すのは非常に危険だと言えます。
親戚が大分で中古住宅を探し始めた時に金額重視の物件の探し方をしていましたが、売買金額が安い理由が様々ある事を知り、
適正な金額の物件を探し今は快適に暮らしています。
土地は金額と広さだけではなく地盤の強さや周辺環境など様々なポイントがあるので自己判断ではなく不動産会社を通して物件を調査し家作りに最適な物件を取得するようにしましょう。
土地の売買金額＜その２＞
注文住宅や一戸建ての新築住宅を建てるために土地を探している方も多いと思います。
注文住宅を建てる際など様々な家へのこだわりがあると思いますので住宅メーカーや工務店と家作りの話がはずむことだと思いますが、家作りのための土台となる土地探しについても腰を入れて行わなければいけないと思います。
私の友人が大分の中古マンションを売って土地を買ったのですが、中古マンションを売るときは不安だったそうです。
家作りの話と土地探しの話を同時に進めていると資金計画上家作りに対してのウェイトが大きくなりすぎて土地にかける費用を少なくしてしまう場合があります。
しかしそのような場合、土地探しに充てられた費用では土地物件が見つからないか、
または金額は合っていても土地の広さが非常に小さく建物が入りきれない、
建ぺい率や容積率の関係上プランで考えた住宅が建てられないということもあります。
建物をいくらで建てるから残りのいくらで土地を探すという考え方は危険なので注意しましょう。
家造りのプランが済んでいても土地が見つからないので前に進めないという事態だけは避けたい所です。
家造りを考えた場合に、どの地域で家を建てるのかどのぐらいの土地の広さが必要なのかなどの事をしっかりと考えた上でその地域などの土地の売買物件の相場を不動産情報誌やインターネットで調べておくようにしましょう。
また土地の広さも場所も十分で、周りの土地売買物件よりも安い物件を見つけることもあると思います。
売買金額が周辺物件の相場よりも安い場合にはその物件は何かしらの問題があると考え、
どのような問題があるかを不動産会社を通したり自分で調べてみるようにしましょう。
土地の売買金額
注文住宅や一戸建ての住宅を建てるための土地を探している方は多いと思います。
不動産情報誌やインターネットで物件情報を集めているとさまざまな売買価格が不動産物件にはついています。
集めた物件情報を売買価格や地域別に分けて並べてみたりすることはなかなかないと思いますが、
土地や不動産物件の価格は一体どうやって付くのかということを疑問に思うことはないでしょうか？
土地の価格の一番の指標になるのは市場価格です。
物件が売買物件になる前に不動産会社が売り主と話し合いを持ち、査定を行って売買価格を決めるわけですが
売買物件が所在する同じ地域で同じような広さの土地が１０００万で売買されているとしたら、それよりいい条件の環境ならば高い価格、劣るならば低い価格が付けられるというのが一つの指標になります。
物件同士を比べて条件が優れている、劣るというのは土地物件に対して近隣の駅やバス停などの交通の利便性、学校やスーパー、公園、病院、役所トいった生活施設までのまでの距離や生活環境・住環境、その他道路状態や周辺の繁華性、建築に関する法律や条例規制、今後の開発における将来性などが関係してきます。
また土地の性質、面積、形、道路との接道などの関係、土地そのものの地盤、道路などとの高低差など様々な要因によっても変わります。
また住宅の場合は買い物が便利、通勤通学の交通が便利、静かで日当たりの良い土地など生活に便利で環境の良いところは皆が希望しますのでより高く価格が付けられる傾向にあります。
あとはその物件の持ち主がその物件をいくらで売りたいかという売却希望金額も関係してきます。
購入希望者は申し込みの際に仲介の不動産会社を通じて売買金額の交渉を行うわけですから実際の売買価格・契約が同意できるまで粘り強く交渉してみましょう。
私の友人も三重で注文住宅を建てる際に不動産会社を通じて土地を購入する際に少しでも土地の購入予算を減らすべく交渉を地主様と行ったようです。
家の外回りについて＜その２＞
前回は家の外回り・外壁のコーキングをテーマにしました。
今回も家の外回りについてクラックということについて考えてみようと思います。
家の外回りを見てみると基礎のコンクリート部分に髪の毛程度の細いひび割れを発見する事があると思います。
この髪の毛程度のひび割れの事をヘアークラック、または収縮クラックと言います。
基礎の立ち上がりの表面はモルタルで薄く塗って仕上げられていることが大半です。
そのモルタルが乾燥により縮まりひび割れを起こします。
この様に表面上のひび割れは問題ではありません。
しかし木造住宅の筋交いや基礎の手抜きなどの構造欠陥のより生じるクラックもあります建物の構造上の問題で生じるひび割れを構造クラックと言います。
注意しなければいけないのは中古住宅で不動産会社が基礎のひび割れをヘアークラックだと説明をごまかす場合があるようです。
また喚起口の開口部などは力が集中するので普通は補強筋を入れます。
しかし補強材が入っていないとひび割れがおこります。
その他でも新築の工事中にコンクリートの継ぎ足しをした場合にコンクリートの乾燥の程度が異なってくるため、ひびが入ることがあるようです。
この様なクラックに対してモルタルが収縮しないような状況であれば簡単なコーキング充填で収まるようです。
しかし亀裂の幅が数ミリにわたるような場合は住宅そのものの構造の問題から生じる構造クラックの可能性があります。
コーキングをしても再発を繰り返すひび割れには注意しましょう。
ヘアークラックか構造クラックか判断するのは素人にはわからない事なので工務店などに頼んで床下に入ってもらい基礎から見てもらうようにしましょう。
家の外回りについて
中古住宅や中古マンションなどの不動産物件を見学する時や、新築で注文住宅を建てた後にも家の外回りに関して気をつけたいことについて今回考えてみたいと思います。
家の中の傷み具合は気づきやすいと思いますが、家の外回りや外壁は意外と見ていないということが多いようです。
まずは外壁についてですが、外壁の継ぎ目やサッシ・窓枠の周りの隙間にコーキングがされています。
コーキングとはサッシまわりや窓枠などの周囲、外壁の継ぎ目、部材の接ぎ目部分などの小さなすき間にパテ状の充填材のことです。
すき間への詰め物をシーリング材といい、シーリング材全体をコーキング材と呼んぶたこともあります。
コーキングは、水密や気密を目的のため施工されています。また経年劣化でできたひび割れなどを埋めたりすることに使われます。
中古住宅を購入する場合に中古住宅の外壁の継ぎ目に隙間が生じている事があります。
コーキングが切れている場合でもすぐに雨漏りが生じるわけではありません。
外壁の下には防水シートが張られているからです。だからと言ってコーキングが切れたままではいけません。
また経年劣化によってコーキングは切れるなので、築年数がある程度経っている中古住宅の場合はそのコーキングの施工がいつからのものなのか、物権購入後すぐに再施工する必要性があるのかなど不動産会社に確かめてみましょう。
また新築の住宅、中古住宅ともにコーキングのやり替えを考えて修繕費の積み立てをしておきましょう。